Pitanje transparentnosti i sukoba interesa u sektoru agencija za nekretnine klju\u010dna je briga za za\u0161titu potro\u0161a\u010da. U svojoj odluci 3Ob201\/24s, Vrhovni sud (OGH) pojasnio je kada postoji "bliski porodi\u010dni odnos" izme\u0111u agenta za nekretnine i tre\u0107e strane za koju je posredovana transakcija, te koje implikacije to ima na pravo agenta na proviziju. Ova presuda ima dalekose\u017ene posljedice za sektor nekretnina i prava kupaca i prodava\u010da.<\/p>\n
Predmet slu\u010daja bila je agencija za nekretnine sa ograni\u010denom odgovorno\u0161\u0107u (GmbH) koja je dobila mandat za prodaju nekretnine. Vlasnik nekretnine bio je partner polubrata generalnog direktora te agencije za nekretnine GmbH. O ovom bliskom srodstvu nije bilo ni rije\u010di ni u bro\u0161uri o nekretnini ni u bilo kojim drugim dokumentima. Tu\u017eitelj je potom zatra\u017eio povrat provizije agencije za nekretnine u iznosu od 23.400 EUR u skladu sa \u010dlanom 6. stav 4. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (MaklerG).<\/p>\n
Vrhovni sud je pojasnio da 'bliska porodi\u010dna veza' ne postoji samo kroz srodstvo prvog stepena, ve\u0107 i kroz bli\u017ee li\u010dne odnose poput izvanbra\u010dne zajednice. Konkretno, presu\u0111eno je da se odnos s partnerom polubrata tako\u0111er mo\u017ee smatrati takvom bliskom vezom. Shodno tome, procjena ne bi trebala biti zasnovana isklju\u010divo na biolo\u0161kom ili bra\u010dnom srodstvu; naprotiv, bliska veza izme\u0111u agenta za nekretnine i stranke za koju je nekretnina posredovana \u2013 \u010dak i ako nije formalizirana zakonom \u2013 tako\u0111er se mo\u017ee smatrati bliskim porodi\u010dnim odnosom.<\/p>\n
Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (\u010dlan 6(4) MaklerG) propisuje da, kada postoji takav bliski odnos, posrednik ima pravo na proviziju samo ako o tome pravovremeno obavijesti klijenta. Ova obaveza otkrivanja nije ispunjena u ovom slu\u010daju, \u010dime je potra\u017eivanje provizije postalo neva\u017ee\u0107e. Ova odredba slu\u017ei spre\u010davanju sukoba interesa, jer je od klju\u010dne va\u017enosti za klijenta znati mo\u017ee li nepristrasnost agenta za nekretnine biti ugro\u017eena osobnim odnosom.<\/p>\n
Vrhovni sud je ponovo potvrdio da potro\u0161a\u010di mogu donositi informirane odluke samo ako su obavije\u0161teni o svim potencijalnim sukobima interesa. Transparentnost je klju\u010dna, posebno u slu\u010daju velikih finansijskih transakcija poput kupovine nekretnina. Posebno je va\u017eno u ovom kontekstu da informacije o postoje\u0107em bliskom odnosu pismenim putem i prije sklapanja ugovora o posredovanju u prometu nekretnina<\/strong> mora biti dostavljeno. To proizlazi iz \u010dlanka 30b(1) Zakona o za\u0161titi potro\u0161a\u010da (KSchG), prema kojem potro\u0161a\u010d mora dobiti potrebne informacije prije sklapanja ugovora. Op\u0107i upu\u0107ivanje u razradu tro\u0161kova usluga nije dovoljno za tu svrhu. Stoga je posrednik u prometu nekretnina obavezan aktivno i konkretno ukazati na tu neposrednu vezu; ina\u010de mu pravo na proviziju prestaje.<\/p>\n Osim bliskih \u010dlanova porodice (roditelja, bra\u0107e i sestara, djece), odnosi s partnerima bliskih srodnika tako\u0111er mogu predstavljati blizak odnos. Prema Vrhovnom sudu, agent za nekretnine je du\u017ean otkriti informacije \u010dim, s objektivnog gledi\u0161ta, Informacije se moraju dostaviti pismeno, barem potro\u0161a\u010dima, i prije sklapanja ugovora s agentom za nekretnine. Op\u0107enita napomena u izjavi o naknadama za usluge ili naknadno obja\u0161njenje nije dovoljna. Treba usvojiti prili\u010dno \u0161iroku interpretaciju u pogledu postojanja obaveze pru\u017eanja informacija. Nije relevantno da li su interesi klijenta zaista bili o\u0161te\u0107eni u konkretnom slu\u010daju.\u00a0<\/p>\n Ako klijent ne bude obavije\u0161ten na vrijeme ili na odgovaraju\u0107i na\u010din, posrednik u prometu nekretnina gubi pravo na proviziju, a svi ve\u0107 izvr\u0161eni pla\u0107aji mogu biti vra\u0107eni. Ovo proizlazi iz sudske prakse Vrhovnog suda u vezi s sankcijama za kr\u0161enje Zakona o posrednicima u prometu nekretnina.<\/p>\n Da, odluka se primjenjuje na sve ugovore o posredovanju u prometu nekretnina obuhva\u0107ene Zakonom o posrednicima u prometu nekretnina, posebno kada su u pitanju potro\u0161a\u010di. Time se ja\u010da za\u0161tita potro\u0161a\u010da i osigurava jedinstveni okvir za transparentnost u transakcijama posredovanja u prometu nekretnina.<\/p>\n U budu\u0107nosti \u0107e agenti za nekretnine morati jo\u0161 pa\u017eljivije provjeravati postoje li bliski porodi\u010dni ili poslovni odnosi i transparentno o tome obavje\u0161tavati. Nepojavljivanje takvih informacija ne samo da rezultira gubitkom prava na proviziju, ve\u0107 mo\u017ee i naru\u0161iti ugled agencija za nekretnine.<\/p>\n Odluka Vrhovnog suda 3Ob201\/24s poja\u0161njava kada postoji bliski porodi\u010dni odnos izme\u0111u agenta za nekretnine i tre\u0107eg lica za koje je djelovao kao posrednik, i koje pravne posljedice to povla\u010di. Obaveza otkrivanja takvih odnosa slu\u017ei za\u0161titi potro\u0161a\u010da i promicanju transparentnosti u sektoru nekretnina. Za agente za nekretnine to zna\u010di poja\u010danu du\u017enost pa\u017enje kako bi izbjegli gubitak provizije.<\/p>\n Advokat Roman Taudes<\/a> i njegov Tim<\/a> Na raspolaganju smo u bilo koje vrijeme za dodatne informacije i personalizirane savjete na taudes@atb.law<\/a> ili telefonom na 01 39 12345<\/a> dostupno.\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n <\/p>","protected":false},"template":"","categories":[33],"class_list":["post-7002","blog-post","type-blog-post","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilienrecht"],"acf":[],"post-kategorie":"33","_post-kategorie":"field_66d947537140a","post-kurzbeschreibung":"OGH Entscheidung 3 Ob 201\/24s,\r\n27.11.2024 ","_post-kurzbeschreibung":"field_66d949fe1efe2","post-beitragsbild":"7003","_post-beitragsbild":"field_66d94a4a1efe3","post-author_post-author-name":"Roman Taudes","_post-author_post-author-name":"field_66d94a801efe5","post-author_post-author-foto":"5985","_post-author_post-author-foto":"field_66d94aa11efe6","post-author":"","_post-author":"field_66d94ee2827ca","yoast_head":"\n\u010cesto postavljana pitanja (FAQs)<\/h2>\n
1. \u0160ta predstavlja 'bliski porodi\u010dni odnos' prema Vrhovnom sudu?<\/h3>\n
Ne mo\u017ee se u potpunosti isklju\u010diti da bi interesi klijenta mogli biti nepovoljno pogo\u0111eni.
se pojavljuje.\u00a0<\/p>\n2. Kada agent za nekretnine mora otkriti sukob interesa?<\/h3>\n
3. \u0160ta se de\u0161ava ako agent za nekretnine prekr\u0161i svoju obavezu da dostavi informacije?<\/h3>\n
4. Da li se presuda primjenjuje na sve ugovore s agentom za nekretnine?<\/h3>\n
5. Koje su prakti\u010dne implikacije presude?<\/h3>\n
Zaklju\u010dak<\/h2>\n