Pitanje transparentnosti i sukoba interesa u sektoru agencija za nekretnine klju\u010dna je briga za za\u0161titu potro\u0161a\u010da. U svojoj odluci 3Ob201\/24s Vrhovni sud (OGH) pojasnio je kada postoji "bliski obiteljski odnos" izme\u0111u agenta za nekretnine i tre\u0107e strane za koju je posredovana transakcija te koje to ima implikacije na pravo agenta na proviziju. Ova presuda ima dalekose\u017ene posljedice za sektor nekretnina i prava kupaca i prodava\u010da.<\/p>\n
Predmet je bio slu\u010daj agencije za nekretnine s ograni\u010denom odgovorno\u0161\u0107u (GmbH) koja je dobila mandat za prodaju nekretnine. Vlasnik nekretnine bio je partner polubrata glavnog direktora agencije za nekretnine GmbH. O tom bliskom srodstvu nije bilo spomena ni u prospektu nekretnine ni u bilo kojim drugim dokumentima. Tu\u017eitelj je potom zatra\u017eio povrat provizije agencije za nekretnine u iznosu od 23.400 EUR sukladno \u010dlanku 6. stavku 4. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (MaklerG).<\/p>\n
Vrhovni sud je pojasnio da "bliska obiteljska veza" mo\u017ee postojati ne samo kroz srodstvo prvog stupnja, nego i kroz bli\u017ee osobne odnose poput izvanbra\u010dne zajednice. Posebno je presu\u0111eno da se odnos s partnerom polubrata tako\u0111er mo\u017ee smatrati takvom bliskom vezom. Slijedom toga, procjena se ne bi trebala temeljiti isklju\u010divo na biolo\u0161kom ili bra\u010dnom srodstvu; naprotiv, bliska povezanost izme\u0111u agenta za nekretnine i stranke za koju je nekretnina posredovana \u2013 \u010dak i ako nije formalizirana zakonom \u2013 tako\u0111er se mo\u017ee smatrati bliskim obiteljskim odnosom.<\/p>\n
Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (\u010dlanak 6. stavak 4. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina) propisuje da, kada postoji takav bliski odnos, posrednik ima pravo na proviziju samo ako o tome pravovremeno obavijesti klijenta. Ova obveza otkrivanja nije ispunjena u ovom slu\u010daju, \u010dime je potra\u017eivanje provizije postalo neva\u017ee\u0107e. Ova odredba slu\u017ei sprje\u010davanju sukoba interesa, budu\u0107i da je od klju\u010dne va\u017enosti za klijenta znati mo\u017ee li nepristranost agenta za nekretnine biti ugro\u017eena osobnim odnosom.<\/p>\n
Vrhovni sud je ponovno potvrdio da potro\u0161a\u010di mogu donositi informirane odluke samo ako su obavije\u0161teni o svim mogu\u0107im sukobima interesa. Transparentnost je klju\u010dna, osobito u slu\u010daju velikih financijskih transakcija poput kupnje nekretnina. Posebno je va\u017eno u ovom kontekstu da informacije o postoje\u0107em bliskom odnosu pismenim putem i prije sklapanja ugovora o posredovanju u prometu nekretninama<\/strong> mora biti dostavljeno. To proizlazi iz \u010dlanka 30b(1) Zakona o za\u0161titi potro\u0161a\u010da (KSchG), koji propisuje da potro\u0161a\u010d mora dobiti potrebne informacije prije sklapanja ugovora. Op\u0107i upu\u0107ivanje u izjavi o tro\u0161kovima usluge nije dovoljno za tu svrhu. Stoga je posrednik u prometu nekretnina obvezan aktivno i konkretno skrenuti pozornost na tu blisku povezanost; ina\u010de mu pravo na proviziju prestaje.<\/p>\n Osim bliskih \u010dlanova obitelji (roditelja, bra\u0107e i sestara, djece), odnosi s partnerima bliskih ro\u0111aka tako\u0111er mogu predstavljati blizak odnos. Prema Vrhovnom sudu, agent za nekretnine du\u017ean je otkriti informacije \u010dim, s objektivnog gledi\u0161ta, Informacije se moraju dostaviti pisanim putem, barem potro\u0161a\u010dima, i to prije sklapanja ugovora o posredovanju u prometu nekretnina. Op\u0107enita napomena u izjavi o tro\u0161kovima usluge ili naknadno otkrivanje nije dovoljna. Treba usvojiti prili\u010dno \u0161iroku interpretaciju u pogledu postojanja obveze davanja informacija. Nije relevantno jesu li interesi klijenta zapravo bili o\u0161te\u0107eni u konkretnom slu\u010daju.\u00a0<\/p>\n Ako klijent nije pravovremeno ili na odgovaraju\u0107i na\u010din obavije\u0161ten, agent za nekretnine gubi pravo na proviziju, a sve ve\u0107 izvr\u0161ene uplate mogu se vratiti. To proizlazi iz sudske prakse Vrhovnog suda u vezi s kaznama za kr\u0161enje Zakona o agentima za nekretnine.<\/p>\n Da, odluka se odnosi na sve ugovore o posredovanju u prometu nekretnina obuhva\u0107ene Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina, osobito kada su uklju\u010deni potro\u0161a\u010di. Time se ja\u010da za\u0161tita potro\u0161a\u010da i osigurava jedinstveni okvir za transparentnost u transakcijama posredovanja u prometu nekretnina.<\/p>\n U budu\u0107nosti \u0107e agenti za nekretnine morati jo\u0161 pa\u017eljivije provjeravati postoji li bliska obiteljska ili poslovna veza i transparentno o tome obavje\u0161tavati. Nepojavljivanje takve veze ne samo da rezultira gubitkom prava na proviziju, ve\u0107 mo\u017ee i na\u0161tetiti ugledu agencija za nekretnine.<\/p>\n Odluka Vrhovnog suda 3Ob201\/24s poja\u0161njava kada postoji bliski obiteljski odnos izme\u0111u agenta za nekretnine i tre\u0107e strane za koju je djelovao kao posrednik te koje pravne posljedice to povla\u010di. Obveza otkrivanja takvih odnosa slu\u017ei za\u0161titi potro\u0161a\u010da i promicanju transparentnosti u sektoru nekretnina. Za agente za nekretnine to zna\u010di poja\u010danu du\u017enost pa\u017enje kako bi izbjegli gubitak provizije.<\/p>\n Odvjetnik Roman Taudes<\/a> i njegov Tim<\/a> Na raspolaganju smo u bilo koje vrijeme za daljnje informacije i personalizirane savjete na taudes@atb.law<\/a> ili telefonom na 01 39 12345<\/a> dostupno.\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n <\/p>","protected":false},"template":"","categories":[33],"class_list":["post-7002","blog-post","type-blog-post","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilienrecht"],"acf":[],"post-kategorie":"33","_post-kategorie":"field_66d947537140a","post-kurzbeschreibung":"OGH Entscheidung 3 Ob 201\/24s,\r\n27.11.2024 ","_post-kurzbeschreibung":"field_66d949fe1efe2","post-beitragsbild":"7003","_post-beitragsbild":"field_66d94a4a1efe3","post-author_post-author-name":"Roman Taudes","_post-author_post-author-name":"field_66d94a801efe5","post-author_post-author-foto":"5985","_post-author_post-author-foto":"field_66d94aa11efe6","post-author":"","_post-author":"field_66d94ee2827ca","yoast_head":"\n\u010cesto postavljana pitanja (FAQs)<\/h2>\n
1. \u0160to predstavlja "bliski obiteljski odnos" prema Vrhovnom sudu?<\/h3>\n
Ne mo\u017ee se u potpunosti isklju\u010diti da bi ovo moglo nepovoljno utjecati na interese klijenta.
se pojavljuje.\u00a0<\/p>\n2. Kada agent za nekretnine mora otkriti sukob interesa?<\/h3>\n
3. \u0160to se doga\u0111a ako agent za nekretnine prekr\u0161i svoju obvezu pru\u017eanja informacija?<\/h3>\n
4. Odluka se odnosi na sve ugovore o posredovanju pri kupoprodaji nekretnina?<\/h3>\n
5. Koje su prakti\u010dne implikacije presude?<\/h3>\n
Zaklju\u010dak<\/h2>\n