Aktuelle Entscheidung stärkt Mieterrechte: Wertsicherungsklausel kann zur Gänze unwirksam sein
Zwei Immobilienunternehmen hatten beantragt, eine zentrale Schutzbestimmung des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) aufzuheben. Der VfGH hat diesen Antrag als unbegründet abgewiesen – mit erheblichen Auswirkungen auf Mietverhältnisse in Österreich.
Was sagt § 6 Abs. 2 Z 4 KSchG?
Die Regelung lautet:
Wertsicherungsklauseln sind unwirksam, wenn sie Leistungen betreffen, die innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss zu erbringen sind, sofern der Unternehmer nicht beweist, dass die Klausel im Einzelnen mit dem Konsumenten ausgehandelt wurde.
Seit der OGH-Rechtsprechung aus dem Jahr 2023 ist klar:
Diese Schutzbestimmung gilt auch für Mietverträge – obwohl es sich dabei um Dauerschuldverhältnisse handelt.
Wer also in den ersten zwei Monaten eine Miete erhöhen möchte, muss dies aktiv und individuell mit dem Mieter verhandeln. Erfolgt das nicht, ist die gesamte Wertsicherungsklausel im Mietvertrag unwirksam – auch über die ersten zwei Monate hinaus.
VfGH: Kein Verstoß gegen Eigentumsrecht der Vermieter
Der VfGH erkennt zwar an, dass § 6 Abs. 2 Z 4 KSchG in das Eigentumsrecht des Vermieters eingreift.
Aber:
- Der Eingriff sei legitim,
- diene dem Verbraucherschutz,
- und sei verhältnismäßig.
Ein Vermieter könne innerhalb von zwei Monaten die Preisentwicklung grundsätzlich abschätzen – und das Interesse des Mieters, nicht mit plötzlichen Erhöhungen konfrontiert zu werden, sei höher zu bewerten.
Auch die Rechtsfolge – dass die gesamte Wertsicherungsklausel unwirksam ist, wenn sie unzulässig gestaltet wurde – sei verfassungsrechtlich zulässig.
Was bedeutet das für Mieter?
Wenn Sie eine Mieterhöhung auf Basis einer Wertsicherungsklausel akzeptiert haben, ohne dass diese ausdrücklich mit Ihnen ausverhandelt wurde, könnte sie rechtsunwirksam sein.
Die Folge: Sie haben möglicherweise zu viel Miete bezahlt – und können diese rückfordern.
Unsere Kanzlei unterstützt Mieter aktiv dabei,
- den Mietvertrag rechtlich zu prüfen,
- die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel festzustellen,
- und überhöhte Mietzahlungen zurückzuholen.
Für weitere Informationen und eine kostenlose Erstprüfung Ihres Mietvertrags stehen Anela Blöch und ihr Team jederzeit unter office@atb.law bzw. telefonisch unter 01 39 12345 zur Verfügung.
