Pitanje transparentnosti i sukoba interesa u sektoru agencija za nekretnine ključna je briga za zaštitu potrošača. U svojoj odluci 3Ob201/24s, Vrhovni sud (OGH) pojasnio je kada postoji "bliski porodični odnos" između agenta za nekretnine i treće strane za koju je posredovana transakcija, te koje implikacije to ima na pravo agenta na proviziju. Ova presuda ima dalekosežne posljedice za sektor nekretnina i prava kupaca i prodavača.
Pozadina odluke
Predmet slučaja bila je agencija za nekretnine sa ograničenom odgovornošću (GmbH) koja je dobila mandat za prodaju nekretnine. Vlasnik nekretnine bio je partner polubrata generalnog direktora te agencije za nekretnine GmbH. O ovom bliskom srodstvu nije bilo ni riječi ni u brošuri o nekretnini ni u bilo kojim drugim dokumentima. Tužitelj je potom zatražio povrat provizije agencije za nekretnine u iznosu od 23.400 EUR u skladu sa članom 6. stav 4. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (MaklerG).
Ključne tačke presude Vrhovnog suda
1. Definicija 'bliskog porodičnog odnosa'„
Vrhovni sud je pojasnio da 'bliska porodična veza' ne postoji samo kroz srodstvo prvog stepena, već i kroz bliže lične odnose poput izvanbračne zajednice. Konkretno, presuđeno je da se odnos s partnerom polubrata također može smatrati takvom bliskom vezom. Shodno tome, procjena ne bi trebala biti zasnovana isključivo na biološkom ili bračnom srodstvu; naprotiv, bliska veza između agenta za nekretnine i stranke za koju je nekretnina posredovana – čak i ako nije formalizirana zakonom – također se može smatrati bliskim porodičnim odnosom.
2. Utjecaj na pravo na proviziju
Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (član 6(4) MaklerG) propisuje da, kada postoji takav bliski odnos, posrednik ima pravo na proviziju samo ako o tome pravovremeno obavijesti klijenta. Ova obaveza otkrivanja nije ispunjena u ovom slučaju, čime je potraživanje provizije postalo nevažeće. Ova odredba služi sprečavanju sukoba interesa, jer je od ključne važnosti za klijenta znati može li nepristrasnost agenta za nekretnine biti ugrožena osobnim odnosom.
3. Zaštita potrošača
Vrhovni sud je ponovo potvrdio da potrošači mogu donositi informirane odluke samo ako su obaviješteni o svim potencijalnim sukobima interesa. Transparentnost je ključna, posebno u slučaju velikih finansijskih transakcija poput kupovine nekretnina. Posebno je važno u ovom kontekstu da informacije o postojećem bliskom odnosu pismenim putem i prije sklapanja ugovora o posredovanju u prometu nekretnina mora biti dostavljeno. To proizlazi iz članka 30b(1) Zakona o zaštiti potrošača (KSchG), prema kojem potrošač mora dobiti potrebne informacije prije sklapanja ugovora. Opći upućivanje u razradu troškova usluga nije dovoljno za tu svrhu. Stoga je posrednik u prometu nekretnina obavezan aktivno i konkretno ukazati na tu neposrednu vezu; inače mu pravo na proviziju prestaje.
Često postavljana pitanja (FAQs)
1. Šta predstavlja 'bliski porodični odnos' prema Vrhovnom sudu?
Osim bliskih članova porodice (roditelja, braće i sestara, djece), odnosi s partnerima bliskih srodnika također mogu predstavljati blizak odnos. Prema Vrhovnom sudu, agent za nekretnine je dužan otkriti informacije čim, s objektivnog gledišta,
Ne može se u potpunosti isključiti da bi interesi klijenta mogli biti nepovoljno pogođeni.
se pojavljuje.
2. Kada agent za nekretnine mora otkriti sukob interesa?
Informacije se moraju dostaviti pismeno, barem potrošačima, i prije sklapanja ugovora s agentom za nekretnine. Općenita napomena u izjavi o naknadama za usluge ili naknadno objašnjenje nije dovoljna. Treba usvojiti prilično široku interpretaciju u pogledu postojanja obaveze pružanja informacija. Nije relevantno da li su interesi klijenta zaista bili oštećeni u konkretnom slučaju.
3. Šta se dešava ako agent za nekretnine prekrši svoju obavezu da dostavi informacije?
Ako klijent ne bude obaviješten na vrijeme ili na odgovarajući način, posrednik u prometu nekretnina gubi pravo na proviziju, a svi već izvršeni plaćaji mogu biti vraćeni. Ovo proizlazi iz sudske prakse Vrhovnog suda u vezi s sankcijama za kršenje Zakona o posrednicima u prometu nekretnina.
4. Da li se presuda primjenjuje na sve ugovore s agentom za nekretnine?
Da, odluka se primjenjuje na sve ugovore o posredovanju u prometu nekretnina obuhvaćene Zakonom o posrednicima u prometu nekretnina, posebno kada su u pitanju potrošači. Time se jača zaštita potrošača i osigurava jedinstveni okvir za transparentnost u transakcijama posredovanja u prometu nekretnina.
5. Koje su praktične implikacije presude?
U budućnosti će agenti za nekretnine morati još pažljivije provjeravati postoje li bliski porodični ili poslovni odnosi i transparentno o tome obavještavati. Nepojavljivanje takvih informacija ne samo da rezultira gubitkom prava na proviziju, već može i narušiti ugled agencija za nekretnine.
Zaključak
Odluka Vrhovnog suda 3Ob201/24s pojašnjava kada postoji bliski porodični odnos između agenta za nekretnine i trećeg lica za koje je djelovao kao posrednik, i koje pravne posljedice to povlači. Obaveza otkrivanja takvih odnosa služi zaštiti potrošača i promicanju transparentnosti u sektoru nekretnina. Za agente za nekretnine to znači pojačanu dužnost pažnje kako bi izbjegli gubitak provizije.
Advokat Roman Taudes i njegov Tim Na raspolaganju smo u bilo koje vrijeme za dodatne informacije i personalizirane savjete na taudes@atb.law ili telefonom na 01 39 12345 dostupno.
