Pitanje transparentnosti i sukoba interesa u sektoru agencija za nekretnine ključna je briga za zaštitu potrošača. U svojoj odluci 3Ob201/24s Vrhovni sud (OGH) pojasnio je kada postoji "bliski obiteljski odnos" između agenta za nekretnine i treće strane za koju je posredovana transakcija te koje to ima implikacije na pravo agenta na proviziju. Ova presuda ima dalekosežne posljedice za sektor nekretnina i prava kupaca i prodavača.
Pozadina odluke
Predmet je bio slučaj agencije za nekretnine s ograničenom odgovornošću (GmbH) koja je dobila mandat za prodaju nekretnine. Vlasnik nekretnine bio je partner polubrata glavnog direktora agencije za nekretnine GmbH. O tom bliskom srodstvu nije bilo spomena ni u prospektu nekretnine ni u bilo kojim drugim dokumentima. Tužitelj je potom zatražio povrat provizije agencije za nekretnine u iznosu od 23.400 EUR sukladno članku 6. stavku 4. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (MaklerG).
Ključne točke presude Vrhovnog suda
1. Definicija 'bliskog obiteljskog odnosa'„
Vrhovni sud je pojasnio da "bliska obiteljska veza" može postojati ne samo kroz srodstvo prvog stupnja, nego i kroz bliže osobne odnose poput izvanbračne zajednice. Posebno je presuđeno da se odnos s partnerom polubrata također može smatrati takvom bliskom vezom. Slijedom toga, procjena se ne bi trebala temeljiti isključivo na biološkom ili bračnom srodstvu; naprotiv, bliska povezanost između agenta za nekretnine i stranke za koju je nekretnina posredovana – čak i ako nije formalizirana zakonom – također se može smatrati bliskim obiteljskim odnosom.
2. Utjecaj na pravo na proviziju
Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (članak 6. stavak 4. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina) propisuje da, kada postoji takav bliski odnos, posrednik ima pravo na proviziju samo ako o tome pravovremeno obavijesti klijenta. Ova obveza otkrivanja nije ispunjena u ovom slučaju, čime je potraživanje provizije postalo nevažeće. Ova odredba služi sprječavanju sukoba interesa, budući da je od ključne važnosti za klijenta znati može li nepristranost agenta za nekretnine biti ugrožena osobnim odnosom.
3. Zaštita potrošača
Vrhovni sud je ponovno potvrdio da potrošači mogu donositi informirane odluke samo ako su obaviješteni o svim mogućim sukobima interesa. Transparentnost je ključna, osobito u slučaju velikih financijskih transakcija poput kupnje nekretnina. Posebno je važno u ovom kontekstu da informacije o postojećem bliskom odnosu pismenim putem i prije sklapanja ugovora o posredovanju u prometu nekretninama mora biti dostavljeno. To proizlazi iz članka 30b(1) Zakona o zaštiti potrošača (KSchG), koji propisuje da potrošač mora dobiti potrebne informacije prije sklapanja ugovora. Opći upućivanje u izjavi o troškovima usluge nije dovoljno za tu svrhu. Stoga je posrednik u prometu nekretnina obvezan aktivno i konkretno skrenuti pozornost na tu blisku povezanost; inače mu pravo na proviziju prestaje.
Često postavljana pitanja (FAQs)
1. Što predstavlja "bliski obiteljski odnos" prema Vrhovnom sudu?
Osim bliskih članova obitelji (roditelja, braće i sestara, djece), odnosi s partnerima bliskih rođaka također mogu predstavljati blizak odnos. Prema Vrhovnom sudu, agent za nekretnine dužan je otkriti informacije čim, s objektivnog gledišta,
Ne može se u potpunosti isključiti da bi ovo moglo nepovoljno utjecati na interese klijenta.
se pojavljuje.
2. Kada agent za nekretnine mora otkriti sukob interesa?
Informacije se moraju dostaviti pisanim putem, barem potrošačima, i to prije sklapanja ugovora o posredovanju u prometu nekretnina. Općenita napomena u izjavi o troškovima usluge ili naknadno otkrivanje nije dovoljna. Treba usvojiti prilično široku interpretaciju u pogledu postojanja obveze davanja informacija. Nije relevantno jesu li interesi klijenta zapravo bili oštećeni u konkretnom slučaju.
3. Što se događa ako agent za nekretnine prekrši svoju obvezu pružanja informacija?
Ako klijent nije pravovremeno ili na odgovarajući način obaviješten, agent za nekretnine gubi pravo na proviziju, a sve već izvršene uplate mogu se vratiti. To proizlazi iz sudske prakse Vrhovnog suda u vezi s kaznama za kršenje Zakona o agentima za nekretnine.
4. Odluka se odnosi na sve ugovore o posredovanju pri kupoprodaji nekretnina?
Da, odluka se odnosi na sve ugovore o posredovanju u prometu nekretnina obuhvaćene Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina, osobito kada su uključeni potrošači. Time se jača zaštita potrošača i osigurava jedinstveni okvir za transparentnost u transakcijama posredovanja u prometu nekretnina.
5. Koje su praktične implikacije presude?
U budućnosti će agenti za nekretnine morati još pažljivije provjeravati postoji li bliska obiteljska ili poslovna veza i transparentno o tome obavještavati. Nepojavljivanje takve veze ne samo da rezultira gubitkom prava na proviziju, već može i naštetiti ugledu agencija za nekretnine.
Zaključak
Odluka Vrhovnog suda 3Ob201/24s pojašnjava kada postoji bliski obiteljski odnos između agenta za nekretnine i treće strane za koju je djelovao kao posrednik te koje pravne posljedice to povlači. Obveza otkrivanja takvih odnosa služi zaštiti potrošača i promicanju transparentnosti u sektoru nekretnina. Za agente za nekretnine to znači pojačanu dužnost pažnje kako bi izbjegli gubitak provizije.
Odvjetnik Roman Taudes i njegov Tim Na raspolaganju smo u bilo koje vrijeme za daljnje informacije i personalizirane savjete na taudes@atb.law ili telefonom na 01 39 12345 dostupno.
