Nedavna odluka Vrhovnog suda o operativnim troškovima i očuvanju vrijednosti

U vezi sa osporavanim operativnim troškovima

Ugovor o najmu je propisao da, pored glavne zakupnine, zakupac snosi srazmjerni dio svih troškova upravljanja zgradom. Troškovi usluga uključivali su, između ostalog, vrste operativnih troškova navedenih u članu 21 MRG-a, administrativne troškove propisane u članu 22 MRG-a, te troškove upravljanja nekretninom i javne namete definisane u članu 23 MRG-a.

Ono što je, međutim, bilo upečatljivo bila je upotreba izraza "posebno", što je sugeriralo da popis nije iscrpan. Najamnik je tvrdio da to čini nejasnim tačno koje bi troškove mogao imati i pozvao se na zahtjev za transparentnost prema članu 6(3) Zakona o zaštiti najmoprimaca (KSchG), kao i na grubo nepravedno postupanje prema članu 879 Austrijskog građanskog zakonika (ABGB).

Vrhovni sud je jasno stavio do znanja da klauzula predstavlja ugovor standardnog obrasca, budući da je bila unaprijed formulisana i nije bila pojedinačno pregovarana.

Prema odjeljku 6(3) Zakona o zaštiti potrošača (KSchG), opći uvjeti i odredbe moraju biti izraženi jasno i razumljivo kako bi potrošač mogao nedvosmisleno razumjeti svoj pravni položaj. Međutim, u ovom slučaju to nije bio slučaj, jer:

• lista troškova je navedena samo kao primjer,
• upotreba riječi 'posebno' ostavila je otvoreno pitanje da li se mogu raspodijeliti dodatni troškovi,
• Stanovnik stoga nije mogao jasno razumjeti šta se podrazumijeva pod "troškovima upravljanja".

Vrhovni sud je stoga proglasio klauzulu nevažećom zbog nedostatka transparentnosti. Posebno je relevantno da nije izvršeno nikakvo smanjenje kako bi se sačuvala valjanost klauzule. To znači da nisu samo nejasni dijelovi, već cijela klauzula stavljena po strani.

Implikacije za praksu

Ova odluka pokazuje da, prilikom sastavljanja odredbi o operativnim troškovima u ugovoru o najmu:

• Precizno i iscrpno mora biti navedeno koji se troškovi prenose na zakupca,
• neprecizna formulacija kao što su 'posebno' ili 'u svakom slučaju' dovodi do nedostatka jasnoće i, posljedično, do nevažećosti klauzule,
• Potrebna su jasna pravila, posebno u specifičnoj oblasti primjene MRG-a, jer je prema članu 1099 ABGB-a stanodavac u pravilu obavezan snositi troškove.

Da je zakupac bio vlasnik preduzeća, princip transparentnosti se ne bi primjenjivao i klauzula o troškovima usluge bi mogla biti važeća.

Što se tiče u pitanju odredbe o zaštiti vrijednosti

Još jedna odredba koju je razmatrao Vrhovni sud odnosila se na indeksaciju osnovne najamnine. Ona se trebala provesti ili nakon jedne godine, ili kad god bi CPI varirao za najmanje 5 % od posljednjeg usklađivanja osnovne najamnine.

Najmoprimac je tvrdio da je klauzula netransparentna i nepoštena, jer nije dovoljno jasno navodila kada i kako će se najamnina prilagođavati. Vrhovni sud je, međutim, zauzeo drugačije stajalište:

• Odredba je jasno navela dva alternativna scenarija:
  • Prvi put u godinu dana: najamnina se može jednokratno prilagoditi, bez obzira na to kako je indeks evoluirao.
  • Nakon bilo kakve promjene indeksa od najmanje 5 %: Nakon toga se najamnina može ponovo prilagoditi ako je CPI od posljednje prilagodbe promijenjen za najmanje 5 %.
• Riječ 'ili' jasno ukazuje da su to dvije odvojene opcije koje se mogu koristiti kao alternative.

Budući da nije bilo proturječnosti ni dvosmislenosti, Vrhovni sud je presudio da je klauzula transparentna i valjana.

Što se tiče dotičnog osnovnog indeksa

Klauzula o zaštiti vrijednosti temeljila se na indeksnoj vrijednosti za mjesec u kojem je ugovor sklopljen, što je značilo da se promjene cijena prije početka najma mogu uzeti u obzir. Međutim, Vrhovni sud nije smatrao da to čini klauzulu nevažećom, jer:

• odlučujući je datum na koji je ugovor zaključen, jer se u tom trenutku procjenjuju i dogovaraju odgovarajuće obaveze,
• klauzula uzima u obzir samo promjene napravljene nakon sklapanja ugovora i ne pokriva nikakva povećanja cijena od prije tog vremena.

Vrhovni sud je stoga smatrao da je klauzula transparentna i objektivno opravdana.

Zaključak

Ova odluka jasno pokazuje da:

1. Odredbe koje se odnose na operativne troškove moraju biti jasno i nedvosmisleno utvrđene kako bi se izbjegli nedostatak transparentnosti i nevažećost.
2. Općenite fraze poput 'posebno' ili 'u svakom slučaju' treba izbjegavati.
3. Odredbe o zaštiti vrijednosti zasnovane na CPI su dozvoljene pod uslovom da jasno navode kada i kako se prilagođavanje treba izvršiti.
4. Osnovni indeks može se odabrati na osnovu mjeseca u kojem je ugovor zaključen, čak i ako najam počinje kasnije.

Za stanodavce, ovo znači:

• Ugovori o najmu trebaju biti formulisani precizno i transparentno kako bi se izbjegli pravni sporovi.
• Izričito treba napomenuti da je popis operativnih troškova iscrpan.
• Iskrenost spremnosti na promjene treba biti dokumentovana kako bi se spriječila primjena člana 6. stavka 3. Zakona o zaštiti zaposlenja (KSchG).

Sljedeće se odnosi na stanare:

• Odredbe koje se odnose na operativne troškove i zaštitu vrijednosti treba pažljivo ispitati, posebno u pogledu transparentnosti i jasnoće.
• Može biti korisno inzistirati na pojašnjenju nejasnih klauzula i predložiti izmjene.

Za dodatne informacije i personalizirane savjete, molimo kontaktirajte Anela Blöch i njen tim se može kontaktirati u bilo koje vrijeme na office@atb.law ili telefonom na 01 39 12345 dostupno.