Nedavna presuda Vrhovnog suda o operativnim troškovima i očuvanju vrijednosti

Što se tiče osporavanih troškova poslovanja

Ugovor o najmu je propisao da, uz osnovnu najamninu, najmoprimac snosi srazmjerni dio svih troškova upravljanja zgradom. U troškove održavanja bili su uključeni, između ostalog, kategorije operativnih troškova navedenih u članku 21. MRG-a, administrativni troškovi propisani člankom 22. MRG-a te troškovi upravljanja nekretninom i javne pristojbe definirane člankom 23. MRG-a.

Ono što je, međutim, bilo upečatljivo bila je upotreba izraza "posebno", što je sugeriralo da popis nije iscrpan. Najamnik je tvrdio da to čini nejasnim točno koje bi troškove mogao snositi te je pozvao na zahtjev za transparentnošću prema članku 6. stavku 3. Zakona o zaštiti potrošača (KSchG) kao i na grubo nepošteno postupanje prema članku 879. Austrijskog građanskog zakonika (ABGB).

Vrhovni sud je jasno istaknuo da klauzula predstavlja ugovor standardnog obrasca, budući da je bila unaprijed sastavljena i nije bila pojedinačno pregovarana.

Prema članku 6. stavku 3. Zakona o zaštiti potrošača (KSchG), opći uvjeti i odredbe moraju biti izraženi jasno i razumljivo kako bi potrošač mogao nedvosmisleno razumjeti svoj pravni položaj. U ovom slučaju to, međutim, nije bio slučaj, budući da:

• popis troškova je naveden samo kao primjer,
• upotrebom riječi 'posebno' ostavljeno je otvoreno pitanje može li se pripisati dodatni trošak,
• Stoga najmoprimac nije mogao jasno razumjeti što se podrazumijeva pod "troškovima upravljanja".

Vrhovni sud je stoga proglasio klauzulu nevažećom zbog nedostatka transparentnosti. Posebno je relevantno da nije izvršeno nikakvo smanjenje kako bi se sačuvala valjanost klauzule. To znači da nisu poništeni samo nejasni dijelovi, već i cijela klauzula.

Implikacije za praksu

Ova odluka pokazuje da pri sastavljanju odredbi o operativnim troškovima u ugovoru o najmu:

• Precizno i sveobuhvatno mora biti navedeno koje se troškove prenosi na najmoprimca,
• nejasna formulacija kao što su 'posebno' ili 'u svakom slučaju' dovodi do nejasnoće i time do nevaljanosti,
• Potrebne su jasne odredbe, osobito u specifičnom području primjene MRG-a, budući da je prema članku 1099. ABGB-a najmodavac općenito obvezan snositi troškove.

Da je najmoprimac bio vlasnik poduzeća, zahtjev za transparentnošću ne bi se primjenjivao i klauzula o troškovima usluga mogla bi biti valjana.

Što se tiče u pitanju odredbe o zaštiti vrijednosti

Još jedna odredba koju je Vrhovni sud razmatrao odnosila se na indeksiranje osnovne najamnine. To se trebalo provesti ili prvi put nakon jedne godine, ili kad god bi se CPI promijenio za najmanje 5 % od posljednjeg usklađivanja osnovne najamnine.

Najmoprimac je tvrdio da je klauzula netransparentna i nepoštena, jer nije dovoljno jasno navodila kada i kako će se najamnina prilagođavati. Vrhovni sud je, međutim, zauzeo drugačije stajalište:

• Odredba je jasno navela dva alternativna scenarija:
  • Prvi put u godinu dana: najamnina se može jednokratno prilagoditi, bez obzira na to kako se indeks kreće.
  • Nakon bilo kakve promjene indeksa od najmanje 5 %: Nakon toga se najamnina može ponovno prilagoditi ako je CPI od posljednje prilagodbe promijenio za najmanje 5 %.
• Riječ 'or' jasno ukazuje da su to dvije odvojene opcije koje se mogu koristiti kao alternative.

Budući da nije bilo proturječnosti ni dvosmislenosti, Vrhovni sud je presudio da je klauzula transparentna i valjana.

Što se tiče dotičnog temeljnog indeksa

Klauzula o zaštiti vrijednosti temeljila se na indeksnoj vrijednosti za mjesec u kojem je ugovor sklopljen, što je značilo da se promjene cijena prije početka najma mogle uzeti u obzir. Međutim, Vrhovni sud nije smatrao da to čini klauzulu nevažećom, budući da:

• odlučujući je datum na koji je ugovor sklopljen, jer se u tom trenutku procjenjuju i dogovaraju obostrane obveze,
• klauzula uzima u obzir samo promjene učinjene nakon sklapanja ugovora i ne pokriva nikakva povećanja cijena iz razdoblja prije tog vremena.

Vrhovni sud je stoga smatrao da je klauzula transparentna i objektivno opravdana.

Zaključak

Ova odluka jasno pokazuje da:

1. Odredbe koje se odnose na operativne troškove moraju biti jasno i nedvosmisleno utvrđene kako bi se izbjegli nedostatak transparentnosti i nevaljanost.
2. Općenite fraze poput 'posebno' ili 'u svakom slučaju' treba izbjegavati.
3. Odredbe o zaštiti vrijednosti temeljene na CPI-u su dopuštene pod uvjetom da jasno navode kada i kako se prilagodba treba izvršiti.
4. Osnovni indeks može se odabrati prema mjesecu u kojem je ugovor sklopljen, čak i ako najam započne kasnije.

Za najmodavce, to znači:

• Ugovori o najmu trebaju biti formulirani precizno i transparentno kako bi se izbjegli pravni sporovi.
• Izričito treba napomenuti da je popis operativnih troškova iscrpan.
• Iskrenost spremnosti na provedbu promjena treba biti dokumentirana kako bi se spriječila primjena članka 6. stavka 3. Zakona o zaštiti zaposlenika (KSchG).

Sljedeće se odnosi na najmoprimce:

• Odredbe koje se odnose na operativne troškove i zaštitu vrijednosti treba pažljivo ispitati, osobito u pogledu transparentnosti i jasnoće.
• Možda bi bilo korisno inzistirati na pojašnjenju nejasnih odredbi i predložiti izmjene.

Za daljnje informacije i personalizirane savjete, molimo kontaktirajte Anela Blöch i njezin tim se može kontaktirati u bilo koje vrijeme na office@atb.law ili telefonom na 01 39 12345 dostupno.